قوانين شراء العقارات قيد الإنشاء في دبي

جذبت إمارة دبي العديد من الاستثمارات العقارية في قطاعها العقاري، وخصوصاً المشاريع العقارية التي لا تزال قيد الإنشاء التي تُنبئ بعوائد استثمارية واعدة، والتي تقدم مزايا وفوائد جمة للمستثمرين فيها، وسعياً لاستثمار آمن ومنظم؛ فقد أدلت الجهات المختصة في دبي بلوائح وقوانين خاصة بالتعامل مع العقارات التي لا تزال قيد الإنشاء، مثل التأخر في التسليم وغيرها من القضايا الأخرى، ومن الضروري أن يُلم بها كل من المشترين والمستثمرين عند التفكير بالاستثمار في مثل هذه العقارات واستعراضها بشكل مفصل، وفي هذا المقال سنختص في توضيح قوانين شراء العقارات قيد الانشاء في دبي متطرقين لأهم نصوصها.

أهم قوانين شراء العقارات قيد الانشاء في دبي

ندرج فيما يلي أهم القوانين الخاصة شراء عقارات قيد الانشاء في دبي بشكل مفصل وواضح لضمان شفافية وأمان عملية شراء العقارات قيد الإنشاء في دبي لكل من المشترين والمطورين العقاريين، مما يطمئن كل من الجهتين بأن حقوقهم محمية وأنهم يستثمرون في بيئة قانونية منظمة ضمن أحكام شراء العقارات قيد الانشاء في دبي: 

واجبات المطورين والمشترين

تُحدد قوانين تملك العقارات قيد الانشاء في دبي بشكل واضح، وكل ما هو متوقع من المطورين مثل الانتهاء من البناء وفق الجدول الزمني المتفق عليه، ومن المشترين كسداد الأقساط في المواعيد المحددة، وإليك فيما يلي أهم الواجبات التي يجب أن يقوم بها كل من الطرفين: 

• التسجيل العقاري المؤقت: ويتلخص بعملية تسجيل العقارات قيد الإنشاء لضمان حقوق الأطراف المعنية حتى يتم الانتهاء من المشروع.
• تطبيق نظام عقود: وهو نظام إلكتروني تنظمه دائرة الأراضي والأملاك في دبي، إذّ يهدف إلى تنظيم وإدارة العقود الخاصة بالمشاريع العقارية على المخطط، ويضمن حماية حقوق المستثمرين والمطورين.
• خطط الدفع والجداول الزمنية: الاتفاق على خطط خطط الدفع وجداول الزمنية تُوضح كيفية ومواعيد سداد المشترين للدفعات، وغالبًا ما تكون مبنية على مراحل معينة من تقدم البناء.
• ضمان الشروط والأحكام: تهدف القوانين واللوائح إلى ضمان التزام جميع الأطراف بالشروط المتفق عليها في عقد البيع، مثل الالتزام بجدول الدفعات، وإتمام البناء في الوقت المحدد، ونقل الملكية إلى المشتري بعد اكتمال المشروع.

حقوق المطورين والمشترين

بعد الالتزام بالاتفاقية وقرارات مؤسسة التنظيم العقاري ريرا، تمنح قواعد شراء العقارات قيد الانشاء في دبي المطورين حقوق مختلفة باخلات نسب استكمال المشروع وإليك فيما يلي تفصيلاً لها:

• إكمال المشروع بنسبة 80% أو أكثر:

• يمكن للمطور الاحتفاظ بالاتفاقية مع المشتري.
• يحتفظ المطور بالمبلغ المدفوع ويطالب بالرصيد المتبقي بناءً على نسبة اكتمال المشروع.
• يمكن للمطور طلب بيع العقار بالمزاد عبر دائرة الأراضي والأملاك في دبي.
• يستلم المطور المبلغ المتبقي من بيع العقار، بينما يتحمل المشتري رسوم التسجيل.

• في حالة إلغاء اتفاقية الشراء من جانب المطور:
  • يمكن للمطور الاحتفاظ بنسبة 40% من قيمة المشروع.
  • يجب على المطور دفع المبلغ المتبقي خلال سنة واحدة أو خلال 60 يوماً من بيع العقار لمشتري جديد، ونوصيك بالاطلاع على أهم المعلومات حول إلغاء عقود البيع والشراء في دبي.
• اكتمال المشروع بنسبة تتراوح بين 60% و 80%:

• يمكن للمطور الاحتفاظ بنسبة 40% من قيمة العقار إذا لم يلتزم المشتري في سداد الدفعات.
• يجب على المطور رد المبلغ المتبقي للمشتري خلال سنة واحدة.
• إذا تم بيع العقار لمشتري آخر، يجب رد المبلغ المتبقي للمشتري السابق خلال 60 يوماً.
• اكتمال المشروع بنسبة أقل من 60%:

• يحق للمطورين إلغاء الاتفاقية إذا كان المشروع قد بدأ في الإنشاء.
• يمكن للمطور الاحتفاظ بنسبة 25% من قيمة الوحدة العقارية على الخارطة.
• يجب دفع المبلغ المتبقي للشمترين في الإطار الزمني المحدد سابقاً.

• المشروع لم يبدأ لأسباب خارجة عن إرادة المطور:
  • يمكن للمطور إلغاء العقد.
  • يحق للمطور الاحتفاظ بنسبة 30% من المبلغ المدفوع من قبل المشترين.
  • يجب رد المبلغ المتبقي للمشترين في نفس الإطار الزمني المحدد مسبقاً.
• إلغاء المشروع العقاري من قبل دائرة الأراضي والأملاك: إذا قررت مؤسسة ريرا إلغاء المشروع بسبب تأخير في اكتمال العقار على الخارطة:
  • يجب على المطورين رد الأموال للمشترين.
  • يتم تنفيذ عملية الرد وفقاً لقانون شراء العقارات على الخارطة في دبي.

ونوصيك بالاطلاع على كيفية التعامل مع المشاريع قيد الإنشاء الملغاة في دبي لتكون ملماً بكافة الإجراءات القانونية.

تقديم إشعارات كتابية من دائرة الأراضي والأملاك

يتم تقديم هذه الإشعارات عندما لا يلتزم المشتري بالبنود التعاقدية المتفق عليها، عندها يجب على المطور إبلاغ دائرة الأراضي والأملاك في دبي، هذه الخطوة تهدف إلى توثيق التجاوز وتفعيل الإجراءات القانونية لحل النزاع، وإليك فيما يلي إجراءات هذا الإخبار:

• الإبلاغ عن التجاوز: يقوم المطور بتعبئة نموذج يحتوي على تفاصيل الأطراف المعنية وهما المطور والمشتري، ووصف الوحدة العقارية، وتحديد الالتزامات التعاقدية التي تم انتهاكها من قبل المشتري.
• إشعار دائرة الأراضي والأملاك: بعد تقديم النموذج، تقوم دائرة الأراضي والأملاك بإصدار إشعار كتابي مدته 30 يوماً للمشتري المخالف، بهدف منحه فرصة لتصحيح الوضع أو التوصل إلى حل مع المطور.
• تسوية النزاع: خلال فترة الإشعار، يمكن للمشتري والمطور التفاوض على حل للنزاع، إذا تم التوصل إلى تسوية، يتعين على الطرفين توثيق هذه التسوية كملحق لاتفاقية البيع والشراء.
• إضافة التسوية إلى الاتفاقية: وفقًا للقوانين، يجب أن يتم تضمين أي تسوية تم التوصل إليها رسمياً كملحق لاتفاقية البيع والشراء، لضمان التزام الأطراف بالشروط الجديدة المتفق عليها.

الإجراءات بعد انتهاء فترة إشعار دائرة الأراضي والأملاك

إذا لم يلتزم المشتري بالإجراءات أو التصحيح المطلوب خلال فترة الإشعار الممنوحة من دائرة الأراضي والأملاك، فهذا يعني أنه لم يستجب للإشعار في الوقت المحدد، مما يتيح للمطور الحصول على أفضلية قانونية، وإليك فيما يلي ما ستقوم به الدائرة حينها: 

• إصدار وثيقة تأكيد الالتزام: تصدر دائرة الأراضي والأملاك وثيقة رسمية تؤكد أن المطور قد وفى بجميع التزاماته بموجب اتفاقية البيع، مما يعزز موقفه القانوني في النزاع.
• تقييم نسبة إنجاز المشروع: تقوم مؤسسة التنظيم العقاري ريرا بحساب نسبة إكمال المشروع للتأكد من تقدمه وفقًا للخطط والمواصفات المتفق عليها، هذا التقييم يساعد في ضمان أن الحكم سيكون عادلًا ومتوافقًا مع المعايير والقواعد المعمول بها.

تنظيم الرسوم من قبل المطورين

لا يمكن للمطورين فرض رسوم على الوحدات العقارية المكتملة أو العقارات على الخارطة باستثناء الرسوم الإدارية التي تمت الموافقة عليها من قبل دائرة الأراضي والأملاك، ويهدف هذا التنظيم إلى حماية المشترين من أي ممارسات استغلالية مع السماح بفرض رسوم إدارية معقولة.

إكمال عملية التسجيل

يجب على المطورين تسجيل المشاريع المكتملة في السجل العقاري بعد استلام شهادات الإكمال من الجهات المختصة، إذّ تتمتع الدائرة بسلطة تسجيل الوحدات العقارية المباعة على الخارطة باسم المشترين، مما يضمن انتقالاً سلساً من التسجيل المؤقت إلى التسجيل الدائم، ويجب على المشترين مراجعة قائمة التحقق قبل شراء العقارات على الخارطة.

متطلبات الموافقة لعقود البيع الخاصة

لا يمكن للمطورين أو وكلاء العقارات إبرام عقود بيع خاصة للعقارات التي لا تزال قيد الإنشاء دون الحصول على الموافقة من الجهات المختصة، أي عقود تُبرم قبل الحصول على هذه الموافقة تكون لاغية، مما يشدد على ضرورة الحصول على التصريح التنظيمي، ونوصيك بالاطلاع على كافة المعلومات حول بيع العقارات في دبي، والتعرف على إجراءات بيع العقارات في دبي بالتفصيل.

هذا كل ما لدينا من معلومات حول قوانين شراء العقارات قيد الانشاء في دبي وللمزيد من المعلومات حول كيفية شراء عقار على المخطط في الإمارات، والتعرف على تحديات شراء عقار على المخطط في دبي للتعرف على أبرز نصائح قبل شراء عقار تحت الانشاء في دبي نوصي بالاطلاع على مدونة دوبيزل للعقارات الرائدة في سوق العقارات الإماراتي وكل ما يتعلق به من أنظمة وقوانين.