يعد السوق العقاري في دولة الإمارات العربية المتحدة واحداً من أكبر وأقوى الأسواق العالمية التي تجذب العديد من المستثمرين والمشترين. لا يقتصر الاستثمار العقاري على العقارات الجاهزة مثل الشقق والفلل، بل يشمل أيضاً العقارات على المخطط. لاقت العقارات على المخطط رواجاً كبيراً في الآونة الأخيرة من قبل المشترين والمستثمرين على حد سواء، ويعزى السبب وراء الإقبال المتنامي عليها إلى سهولة تسديد قروضها والعوائد الاستثمارية التي يجنيها المستثمرين فيها. في هذا الدليل، نستعرض أهم الإجراءات والخطوات اللازمة عند شراء عقار على المخطط في الامارات بالتفصيل.
شراء عقار على المخطط في الامارات
العقارات على المخطط هي تلك التي يتم شراؤها مباشرة من شركة التطوير العقاري، وقد تكون غير مشيّدة بعد أو لا تزال في المراحل الأولى من الإنشاء. نتيجة لذلك، يجب على المستثمرين الاعتماد على مخططات البناء التفصيلية أو المخططات الطابقية التي يوفرها المطوّر العقاري. عند اتخاذ قرار شراء عقار على المخطط في الامارات، فإنه يتوجب على المستثمرين بشكل عام تسديد دفعة مبدئية من القيمة الإجمالية للعقار، أما باقي الدفعة، فيتم تسليمها على أقساط أو حسبما يتم الاتفاق عليه بين الأطراف.
كيفية شراء عقار على المخطط
نستعرض فيما يلي الخطوات التي يجب على المستثمرين اتباعها قبل شراء عقار قيد الانشاء في الامارات:
دراسة الميزانية
تبدأ الخطوة الأولى لشراء عقار على المخطط في دبي وغيرها من الإمارات بدراسة ميزانيتك، ويتم تقسيمها إلى ثلاث فئات هي الدفعة الأولى والأقساط والرسوم القانونية.
يتم دفع الدفعة الأولى قبل التوقيع على اتفاقية البيع والشراء، ويمكن أن تتراوح نسبتها بين 10% و20% من القيمة الإجمالية لسعر الشراء. يجب التنويه إلى أن البنوك لا تتيح للمستثمرين الحصول على قرض بهدف تسديد الدفعة الأولى، ولذلك يجب ادخار المال من أجل القيام بهذه الخطوة.
يمكن اتباع الخطوتين التاليتين عندما يخول لك دخلك الشهري سداد الأقساط للعقار الذي تنوي شراءه.
تكمن الخطوة التالية لشراء عقار على المخطط في استشارة وكيل عقاري، وهو أمرٌ هام نظراً لكون الوكلاء العقاريين يتمتعون بالخبرة والمعرفة التي تساعدك على السير بالاتجاه الصحيح.
استشر وكيلاً عقارياً
يقدم الوكلاء العقاريون نظرة هامة على المشروع، بالإضافة إلى قدرتهم على تخمين قيمة العقار بعد الانتهاء من اكتمال بنائه. إضافة إلى ما سبق، تساعد معرفة الوكلاء العقاريين العاملين في شركات التطوير العقاري في التفاوض على السعر النهائي وعدد الدفعات الواجب تسديدها. كما ننصحك بالاطلاع على أفضل تطبيقات الوكلاء العقاريين في الإمارات للاستفادة من كامل الخدمات.
معرفة كافة التفاصيل المتعلقة بالمشروع
يعد شراء عقار على المخطط التزاماً طويل المدى، ويعتمد المشترون أو المستثمرون فيه على المخطط فقط عند قرار الشراء، ولذلك يجب التعرف والتحقق من كافة التفاصيل الضرورية المتعلقة بالمشروع، مثل سمعة المطوّر العقاري في السوق، والمشاريع السابقة التي نفذها، وتاريخ تسليمها، والقضايا التي رفعت ضدها.
اختيار خطة السداد
أما الخطوة الأخيرة، فهي الاتفاق على خطة السداد التي يوفرها المطوّر العقاري للمستثمر بأنواع مختلفة. تختلف خطة السداد من مشترٍ إلى آخر نظراً لتفاوت القيمة الواجب تسديدها بعد تسليم الدفعة الأولى.
يُنصح باختيار خطة سداد تتوافق مع ميزانيتك التي أعددتها، ويجب التأكد من نسبة الفائدة المترتبة عليك، وتاريخ الانتهاء من الأعمال الإنشائية، والنفقات التي قد يصعب معرفتها قبل توقيع العقد.
إكمال الإجراءات القانونية
بعد الانتهاء من توقيع العقد مع المطوّر العقاري، يجب على المشتري اتباع الخطوات القانونية التالية:
التوقيع على اتفاقية البيع والشراء
يعد التوقيع على اتفاقية البيع والشراء ذا أهمية كبيرة عندما يتعلق الأمر بشراء عقار على المخطط في الإمارات، وتشتمل هذه الاتفاقية على تفاصيل تتعلق بقيمة العقار والمخطط والتسليم وجدول السداد.
تعد الوثيقة الموقعة بمثابة اتفاقية مكتوبة بين الطرفين، ولذلك يجب قراءتها بحذر، والتأكد من عدم وجود أية رسوم غير متوقعة أو شروط قد لا تكون بصالحك.
علاوة على ذلك، يجب التأكد من اسم المطوّر العقاري والمعلومات الشخصية وكافة التفاصيل المتعلقة بالعقار، وتسجيل الاتفاقية مع الجهات الحكومية، مثل دائرة الأراضي والأملاك في دبي أو منظومة تم في أبوظبي.
إيداع المال في حساب الضمان البنكي
بعد التوقيع على الاتفاقية، يتم تحويل الدفعة المقدمة إلى المطوّر العقاري، ولهذا السبب، يتوجب على المطوّر العقاري منحك حساب ضمان بنكي يتم إيداع المال فيه.
للتأكد من مشروعية حساب الضمان البنكي، يمكنك زيارة الموقع الإلكتروني الرسمي للإمارة التي قمت بشراء العقار فيها، فعلى سبيل المثال، يمكن لسكان دبي زيارة الموقع الإلكتروني لدائرة الأراضي والأملاك للتأكد من الحساب.
بعد التأكد من الحساب، يمكنك تحويل المال إلى حساب الضمان البنكي إلكترونياً أو بواسطة البطاقات البنكية.
دفع عمولة الوكيل العقاري
إذا قمت بالاستعانة بوكيل عقاري، فإنه يتوجب عليك دفع عمولته بعد تحويل المال إلى حساب الضمان البنكي، ويجدر بالذكر أن قيمة العمولة متغيرة وتعتمد على قيمة العقار.
تسليم العقار
يُنصح المشترون بزيارة وتفقد العقار قبل سبعة أيام من تاريخ التسليم، وذلك للتأكد من أن العقار يطابق المواصفات المتفق عليها مع المطور العقاري. يجب أيضاً التأكد من التشطيبات والطلاء والتصاميم الداخلية والمواد المستخدمة، وفي حال أي اختلاف، يمكن للمشتري طلب تنفيذ التعديلات اللازمة من المطوّر.
مستندات شراء عقار على المخطط في الامارات
عند شراء عقار على المخطط في الامارات يجب تسليم المستندات التالية:
- نسخة عن بطاقة الهوية الإماراتية
- نسخة عن جواز السفر
- اتفاقية البيع والشراء
- نموذج الحجز
- عقد الرهن العقاري (إن وجد)
تجدر الإشارة إلى أن المستندات المذكورة أعلاه عامة، وقد يطلب من المشتري تسليم مستندات أخرى.
أمور يجب مراعاتها عند شراء عقار على المخطط في الامارات
تلقى العقارات على المخطط إقبالاً كبيراً نوعاً ما نظراً لعوائد الاستثمار وهوامش الربح التي تحققها، وفيما يلي نصائح قبل شراء عقار على المخطط في الامارات:
اختيار شركة تطوير عقاري ذات سمعة مرموقة
يعد الاستثمار في عقار على المخطط بمثابة التزام طويل الأمد، وذلك لأنه يتوجب على المشتري دفع المبالغ المتبقية عن طريق الأقساط، ونتيجة لذلك، يجب على المشتري التحقق من سمعة المطوّر العقاري في السوق قبل الشروع بالشراء.
يُنصح بالاستثمار في المشاريع المسجلة من قبل مطوّرين مرخصين، ويمكن للمشترين زيارة الموقع الإلكتروني للجهات المختصة للتحقق من المطوّر. يستطيع سكان أبوظبي التحقق من منظومة تم، بينما يمكن لسكان دبي التحقق من دائرة الأراضي والأملاك أو هيئة التنظيم العقاري في دبي أو تطبيق دبي ريست
تفقد المشروع
بعد اختيار المشروع الذي تنوي الاستثمار فيه، ننصح بزيارة موقعه الفعلي للاطلاع على المساحة والمخطط، ويمكن الاطلاع بشكل مستمر على تقدم الأعمال الإنشائية ونوعية المواد المستخدمة في البناء.
تقدير العائد الاستثماري للمشروع
عند الرغبة بالاستثمار في عقار على المخطط، فإنه يجب الأخذ بعين الاعتبار العائد الاستثماري الذي يعتمد على عدة عوامل تشمل موقع العقار ونوعه وسمعة المطوّر العقاري واحتمالية تأجير العقار في المستقبل.
تفضيل موقع العقار بدلاً من تكلفة العقار
تعد العقارات على المخطط المطلة على الشاطئ مثالية للاستثمار في المستقبل، لذا يمكن القول بأن موقع المشروع هو من أهم الأمور الواجب مراعاتها عند البحث عن عقار على المخطط، ولذلك ينصح باختيار الموقع بدلاً من تكلفة العقار. تعد أسعار المشاريع على المخطط مرتفعة إذا كانت تقع في موقع مثالي، ولكن تكمن إيجابياتها في العائد على الاستثمار الممتاز وطويل الأمد عند تأجيرها، وهذه واحدة من ايجابيات شراء عقار على المخطط في الامارات.
تعد العقارات الواقعة بالقرب من الشاطئ أو المناطق السكنية الجديدة مثالية بشكل عام، ولكن عند اختيار مشروع في منطقة جديدة، فإنه يتوجب التأكد من أن وسائل المواصلات العامة تخدم بالقرب منه.
التفاوض على خطة السداد
يوفر المطوّرون العقاريون خطط سداد مختلفة للتسهيل على المستثمرين عملية الشراء، ولكن تجدر الإشارة إلى أن كل خطة لديها مميزات وعيوب يجب أخذها بعين الاعتبار. إضافة إلى ما سبق، يجب على المشتري التفاوض على الشروط والأحكام والأقساط لخطة الدفع وفقاً للميزانية، ويجب التنويه بأن عدم القدرة على تسديد الأقساط في الوقت المحدد يعني بأنك سوف تصبح مخالفاً، وفي بعض الحالات، ستضطر إلى دفع غرامة مالية.
قراءة العقد بحرص
بعد الانتهاء من اتباع الخطوات المذكورة أعلاه، يمكنك التوقيع على اتفاقية البيع والشراء، ولكن قبل القيام بذلك، يجب قراءة العقد بحرص وتمعن، وينصح بالبحث عن أية شروط وأحكام لم يتم الاتفاق عليها. ينصح أيضاً بالبحث عن علامة النجمة (*) للتعرف على أية شروط مخفية في العقد.
كيفية التعامل مع تأخير تسليم العقار
يعد التأخير في تسليم عقار على مخطط من المشاكل الشائعة التي قد يواجهها المستثمرون، ويمكن أن يحصل التأخير لعدة أسباب، مثل حالة السوق العقاري والأزمات الدولية والمشاكل المتعلقة بالبناء. مهما كانت المشكلة، فإنه يجب على المطوّر العقاري تسليم العقار في الوقت المحدد. فيما يلي كيفية التعامل مع تأخير تسليم العقار:
التفاوض مع المطوّر العقاري
في حال مواجهة مشكلة تأخير تسليم العقار، يجب عليك التفاوض مع المطوّر العقاري والتوصل إلى حل يرضي الطرفين. ينصح بقراءة اتفاقية البيع والشراء نظراً لاحتوائها بنداً يوضح بعض الحلول حيال تأخير التسليم، وعند عدم قدرة المطوّر على الالتزام بالبند، فإنه يمكن للمشتري طلب استرداد المبلغ المدفوع.
التأكد ما إذا تم إلغاء المشروع من قبل الحكومة
قبل التقدم بدعوى، ينصح بالتأكد من حالة المشروع، وإذا ما تم إلغاؤه من قبل الحكومة أم لا، ويذكر أن الجهات المختصة في الإمارات لديها الحق بإيقاف أي مشروع لعدة أسباب. في حال إلغاء المشروع من قبل الحكومة، فإن الجهات المعنية سوف توضح كيفية استرداد المبلغ المدفوع، وهذا واحد من مزايا شراء عقار على المخطط في دبي.
قم برفع دعوى
إذا لم يتم إيقاف المشروع من قبل الحكومة، ويمكن للمشترين التقدم بدعوى لاسترداد الدفعات المالية المسلّمة، ولكن قبل القيام بهذه الخطوة يجب التأكد من أن فترة السماح للمطوّر بتأخير تسليم العقار قد انتهت وإلا فلا جودى من فعل ذلك. بشكل عام، ينصح دائماً بطلب المساعدة عند رفع دعوى قضائية لاسترداد المبالغ المدفوعة.
الأسئلة الأكثر تكراراً
كيف يمكن شراء عقار على المخطط في الامارات؟
لشراء عقار على المخطط في الإمارات، يجب أولاً تحديد الميزانية واختيار المنطقة التي يقع فيها العقار، ثم اختيار وكيل عقاري ومطوّر عقاري ذو سمعة موثوقة، وبعدها اختيار خطة الدفع وإكمال الإجراءات القانونية.
هل تعد أسعار العقارات على المخطط أعلى من تلك الجاهزة للتسليم؟
من مزايا شراء عقار على المخطط في الامارات هو أن أسعارها تعد أقل من تلك الجاهزة للتسليم، وهذا يعني أن المشترين سيوفرون مبالغ كبيرة.
ماذا سيحصل في حال عدم قدرة المشتري على دفع أقساط العقار على المخطط؟
في حال عدم القدرة على دفع الأقساط في الوقت المحدد، فإنه يمكن للمطوّر العقاري فرض الغرامات على المشتري، وفي حال تأخر الدفع لمدة معينة، فإن الاتفاقية تعد لاغية، الأمر الذي يسمح للمطوّر ببيع العقار لفرد آخر. يذكر أنه يمكن للمتخلف عن الدفع استلام المبالغ التي دفعها من المطوّر بعد مدة زمنية معينة مذكورة في الاتفاق.
هل يمكن للمشتري بيع العقار على المخطط قبل الانتهاء من الأعمال الإنشائية؟
نعم، يمكن للمشتري بيع العقار على المخطط لشخص آخر قبل الانتهاء من الأعمال الإنشائية، ولكن يجب قراءة العقد نظراً لكون بعض المطورين العقاريين لا يسمحون بإعادة البيع مالم يتم دفع مبلغ متفق عليه مسبقاً.
ننهي هنا مقالنا عن شراء عقار على المخطط في الامارات، وهو استثمار مثالي لذوي الميزانيات المحدودة أو لمن يستطيع دفع مبلغ قليل كدفعة مقدمة. إضافة إلى خطط السداد المريحة، هناك فوائد شراء عقار على المخطط في الامارات مثل الحصول على عائد استثمار ممتاز عند تأجيرها. إذا كنت تريد الاستثمار، فيمكن البحث عن عقارات للبيع في الإمارات في موقعنا الإلكتروني، ولمعرفة كل ما يتعلق بالاستثمار، فيمكنك تصفح مدونة دوبيزل للعقارات.
مقالات ذات صلة
