في ظل النمو المتسارع الذي تشهده إمارة رأس الخيمة في القطاع العقاري، أصبحت المشاريع قيد الإنشاء نقطة جذب رئيسية للمستثمرين والمقيمين على حدٍ سواء، ومع ازدياد الطلب على هذا النوع من العقارات، برزت الحاجة إلى وضع إطار قانوني صارم ينظم عمليات بيع العقارات قد الإنشاء في رأس الخيمة، ويضمن حقوق كل من المطور والمشتري.
تخضع هذه المشاريع إلى ابرز قوانين عقارات قيد الإنشاء في رأس الخيمة والتي تهدف إلى تعزيز الشفافية، وتنظيم التمويل، وضمان تسليم الوحدات وفق المعايير المطلوبة، في هذا المقال، سنتطرق لأهم وأبرز التفاصيل حول هذه القوانين.
ما هي قوانين عقارات قيد الإنشاء في رأس الخيمة؟
تم إصدار قانون رقم 12 لسنة 2023 لتنظيم القطاع العقاري في الإمارة، حيث دخل حيّز التنفيذ في أكتوبر 2023، ينص هذا القانون على قواعد واضحة لإدارة مشاريع العقارات قيد الإنشاء، ويحدد التزامات المطورين وآليات التسجيل والتمويل والبيع.
أبرز قوانين عقارات قيد الإنشاء في رأس الخيمة
إليك فيما يلي قائمة قوانين عقارات قيد الإنشاء في رأس الخيمة بشكل مفصل:
تسجيل المشروع العقاري
يجب على المطور تسجيل المشروع في سجل العقارات قيد الإنشاء قبل بدء بيع العقارات على المخطط في رأس الخيمة، كما يجب تسجيل كل وحدة تُباع خلال 5 أيام من توقيع العقد، لحماية حقوق الملكية للمشتري.
ترخيص بيع العقارات قيد الإنشاء
يحظر بيع أي عقار قيد الإنشاء في رأس الخيمة دون الحصول على تصريح رسمي من الجهات المختصة، وذلك لضمان جدية المشروع وتوافر الموارد المالية اللازمة لإنجازه.
ويُعد هذا من العوامل التي رفعت من الطلب على العديد من المشاريع الجديدة في الإمارة، لا سيما أحدث المشاريع الجديدة في رأس الخيمة التي تتنوع ما بين السكنية والاستثمارية.
إنشاء لجنة تنظيم المشاريع العقارية
تنص المادة (3) من القانون على إنشاء لجنة مختصة للإشراف على المشاريع العقارية، مهمتها تقييم الطلبات وإصدار تراخيص البناء ومراقبة سير العمل، تحت إشراف هيئة التنظيم العقاري في رأس الخيمة (ريرا).
التسجيل في سجل المطورين العقاريين
لا يُسمح لأي مطور أو لأي شركة من شركات إدارة العقارات في رأس الخيمة بمباشرة الأعمال دون الحصول على ترخيص صادر عن الإدارة العقارية، بالإضافة إلى التصاريح الأخرى المطلوبة من الجهات المختصة.
حصول المطور العقاري على ترخيص
لا يُسمح لأي مطور بمباشرة الأعمال دون الحصول على ترخيص صادر عن الإدارة العقارية، بالإضافة إلى التصاريح الأخرى المطلوبة من الجهات المختصة.
إيداع جميع المبالغ المستلمة في حساب ضمان مخصص للمشروع
ولا يُسمح باستخدام هذه الأموال المحصلة من المشترين لأي غرض آخر خارج نطاق الإنشاء الفعلي للمشروع، تهدف هذه الخطوة إلى حماية أموال المشترين وضمان استمرارية المشروع حتى التسليم. ويُطبَّق هذا الإجراء على جميع مشاريع رأس الخيمة، سواء كانت مشاريع فلل أو مشاريع شقق جديدة قيد الإنشاء في رأس الخيمة، ما يعزز من ثقة المشترين ويقلل من نسب المخاطر المحتملة.
- ما الغرامات والرسوم المرتبطة بالعقارات قيد الإنشاء؟
بموجب قوانين عقارات قيد الإنشاء في رأس الخيمة، على المطورين العقاريين الالتزام بعدة متطلبات مالية أساسية قبل بيع الوحدات على المخطط، وتشمل ما يلي:
- ضرورة تسجيل كل وحدة مباعة في السجل العقاري خلال خمسة أيام من توقيع العقد.
- المطور والمشتري مسؤولان بشكل مشترك عن سداد رسوم التسجيل المطلوبة.
وبعد الانتهاء من المشروع وتسديد المشتري لكامل قيمة الوحدة:
- يحصل المشتري على سند الملكية خلال 30 يومًا من تاريخ السداد الكامل، بعد هذه المدة لا بد من إصدار سند الملكية لأول مرة في رأس الخيمة.
- يجب على المشتري سداد كافة الرسوم المستحقة قبل استلام سند الملكية.
بعد إصدار سند الملكية، يمكن للمشتري التصرف بالعقار كما يشاء، سواء للسكن أو الاستثمار أو إعادة البيع، خاصةً مع تنوع عقارات للبيع في رأس الخيمة بأسعار تنافسية ومواقع مميزة.
كما ينص القانون على ما يلي:
- وجود جدول محدد للرسوم والغرامات المرتبطة بالمخالفات، مثل التأخير في التسجيل أو تجاوز الشروط التنظيمية.
- وضع آلية رسمية لتحصيل المبالغ غير المدفوعة من الأطراف المخالفة، سواء كانت على المطور أو المشتري.
ما شروط بيع عقارات تحت الإنشاء في رأس الخيمة؟
وفقًا للمادة (10) من القانون، على المطور الالتزام بما يلي:
- تنفيذ المشروع وفقًا للمخططات المعتمدة والجدول الزمني.
- بناء البنية التحتية والخدمات قبل التسليم.
- إعلام المشتري بكافة تفاصيل الوحدة والحقوق والقيود.
- تسليم الوحدة بحالة تشغيلية كاملة.
- تسجيل الوحدة باسم المشتري وتسليمه المستندات الخاصة بها.
التمويل وحساب الضمان للمشاريع
خطة التمويل
يجب على المطور تقديم خطة تمويل للمشروع تتضمن تمويلاً ذاتياً بنسبة لا تقل عن 20% من الكلفة الإجمالية، ويُمنع الاعتماد الكامل على أموال المشترين.
حساب الضمان
- يجب فتح حساب ضمان باسم المشروع ويُدار من قبل وصي مرخص.
- يتم تخصيص 5% من تكلفة المشروع لصيانة ما بعد التسليم لمدة عام.
- لا يُسمح بالاقتراض بضمان العقار إلا بعد تنفيذ أكثر من 50% من الإنشاءات.
أهداف قانون عقار تحت الانشاء في راس الخيمة
يسهم قانون عقار تحت الانشاء في راس الخيمة في تنظيم العلاقة بين المشتري والمطور عبر بنود عدة، منها:
- إلزامية الشفافية في التسويق.
- حماية أموال المشترين.
- وضع آلية لإلغاء المشاريع في حال التعثر، شريطة إرجاع كافة الحقوق المالية للمشترين والمقاولين.
إلغاء المشاريع العقارية قيد الإنشاء في رأس الخيمة
يمنح القانون اللجنة الحق في إلغاء أي مشروع لم يبدأ ضمن الإطار الزمني المحدد، بشرط:
- إعادة أموال المشترين.
- تسوية المستحقات لجميع الأطراف.
- عدم إعفاء المطور من مسؤولياته القانونية.
بشكل عام، يمكن القول بأن هذه القوانين العقارية تهدف إلى تنظيم عمليات البيع وضمان تسليم الوحدات وفق المواصفات المتفق عليها، وهو ما يعزز من ثقة المستثمرين في شراء مشاريع قيد الإنشاء باطلالة بحرية في رأس الخيمة، أو أي مشاريع قيد الإنشاء في هذه الإماراة.
الأسئلة الشائعة
ما هي قوانين بيع العقارات قيد الإنشاء في رأس الخيمة؟
- يجب على المطور تمويل 20% من المشروع ذاتياً.
- فتح حساب ضمان باسم المشروع بإشراف وصي مرخص.
- تودع دفعات المشترين في حساب الضمان وتصرف حسب مراحل الإنجاز.
- تخصيص 5% من التكلفة لأعمال الصيانة بعد التسليم.
- يُمنع الاقتراض بضمان المشروع قبل إنجاز 50% منه.
ما هي المستندات المطلوبة لتسجيل عقار قيد الإنشاء في رأس الخيمة؟
نسخة من جواز السفر، الهوية الإماراتية، عقد البيع، معلومات حساب الضمان، ونموذج التعهد في حال كان العقار ضمن مشروع جديد.
ما هي الجهة المسؤولة عن تنظيم العقارات في رأس الخيمة؟
هيئة تنظيم العقارات (ريرا – RERA) في رأس الخيمة.
ما الحد الأدنى من التمويل الذاتي الذي يجب عند بيع عقارات قيد الإنشاء في رأس الخيمة؟
يُلزم القانون المطور بتوفير تمويل ذاتي لا يقل عن 20% من تكلفة المشروع، ولا يُسمح له بالاعتماد الكامل على أموال المشترين لتمويل المشروع.
هل يتحمل المشتري رسوم تسجيل العقار عند شراء عقار قيد الإنشاء في رأس الخيمة؟
نعم، يتحمل كل من المطور والمشتري رسوم تسجيل الوحدة المباعة في السجل العقاري عند بيع وشراء عقار في رأس الخيمة ما يزال قيد الإنشاء، ويجب إتمام التسجيل خلال 5 أيام عمل من توقيع العقد.
مع استمرار النمو العقاري في رأس الخيمة، أصبح من الضروري الإلمام بقوانين تنظيم المشاريع قيد الإنشاء لحماية حقوق جميع الأطراف وضمان استقرار السوق، إذ يضع قانون رقم 12 لسنة 2023 إطاراً قانونياً واضحاً للمطورين والمشترين، يشمل شروط التسجيل والبيع والتمويل والرقابة، مما يعزز من شفافية التعاملات العقارية ويمنح الثقة اللازمة للاستثمار في الإمارة.
إذا كنت تخطط لشراء عقار قيد الإنشاء في رأس الخيمة، فالتعرف على هذه القوانين يمثل الخطوة الأولى نحو استثمار آمن وناجح. وللمزيد من المعلومات حول شراء عقار قيد الإنشاء في راس الخيمة، والتعرف على كيفية شراء عقار قيد الإنشاء في الإمارات، نوصي بمتابعة مدونة دوبيزل للعقارات الرائدة في سوق العقارات الإمارتي وكل ما يتعلق به من معلومات.
