معلومات شاملة عن قوانين الإيجار من ريرا دبي

تعمل الهيئات والجهات المختصة في دبي على سن القوانين المنظمة للعمل العقاري ضمن آلية تضمن الحقوق لكافة الأطراف في العملية، إذ تُشرف ريرا دبي على كافة المعاملات العقارية المتعلقة في استئجار العقارات في الإمارة وتحرص على تنظيم العمل بأعلى الدرجات والمستويات المنصفة، ولأن معظم الأشخاص في دبي يفضلون اختيار استئجار العقارات عوضاً عن شرائها للعديد من العوامل والأسباب، أصبح هنالك العديد من الأمور والقوانين التي يجب الإلمام والدراية بها من العقود والإخلاء وغيرها من المعلومات، وهذا ما يجعلنا نكتب لكم في مقالنا هذا عن أهم قوانين الايجار في دبي من ريرا التي يجب معرفتها والاتفاق عليها مسبقاً.

قوانين الايجار في دبي من ريرا

تكمن أهمية قوانين الايجار في دبي من ريرا التي تتبع إلى دائرة الأراضي والأملاك في دبي في تنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر، إذ صدر في عام 2007 قانون الإيجارات وقد سمي القانون رقم 26 لعام 2007 باسم “قانون تنظيم العلاقة بين الملاك والمستأجرين في إمارة دبي”. يسري هذا القانون على جميع العقارات المؤجرة داخل الإمارة باستثناء أماكن الإقامة الفندقية والممتلكات المقدمة للموظفين من قبل الشركات دون مقابل، وقد تم وضع هذه القوانين واللوائح لتنظيم عملية الاستئجار بمختلف شروطها وأنواعها، دعونا نستعرض معاً أبرز احكام قوانين الايجار من ريرا دبي مع شرح مفصل لكل نوع على حدة.

عقد الإيجار

قامت الجهات الحكومية في عام 2007 بإطلاق القوانين المنظمة لسوق الإيجارات وزودت السوق بالعديد من التطورات الحديثة مثل إيجاري دبي وغيرها من المنصات الذكية المختصة في تحسين العملية الإيجارية المتبادلة بين المستأجر والمؤجر، وفقًا للمادة رقم 4 من قانون الإيجار الخاص بهيئة التنظيم العقاري؛ عندما تستأجر عقاراً في دبي، يتعين على المستأجر أو المالك تسجيل عقد الإيجار في دبي المكتوب لهيئة التنظيم العقاري ريرا دبي، علاوة على ذلك، يجب تسجيل المتطلبات الأخرى مثل نوع العقار وأسماء المالك والمستأجر ومدة عقد الإيجار وقيمة الإيجار وطرق الدفع لدى الهيئة، إذا لم يتم تسجيل اتفاقية الإيجار، فلن ينظر القضاء أو السلطة في المطالبة أو اتخاذ أي إجراء إضافةً لأن تسجيل عقد الإيجار مع هيئة التنظيم العقاري يحمل أهمية قصوى لدى الجهات المختصة، وهذه أبرز النقاط التي يجب أن يتضمنها عقد الإيجار في دبي:

• عقد إيجار خطي موقع منهما يشتمل على وصف للعقار المؤجر وصفاً نافياً للجهالة والغرض من تأجيره واسم مالكه ورقم ونوع الأرض والمنطقة التي يقع فيها العقار وكذلك مدة وبدل الإيجار وكيفية أدائه
• تسجيل العقد بشكل قانوني لدى المؤسسات والأجهزة القانونية التابعة
• تبيان مدة الإيجار بشكل واضح وصريح
• تحديد قيمة الإيجار المتفق عليه من قبل الطرفين المؤجر والمستأجر 

مدة الإيجار

تنص قوانين الايجار في دبي من ريرا على ضرورة تحديد مدة عقد الإيجار حسب المادة رقم من 5 إلى 8 من قواعد ريرا للمستأجرين والملاك أيضاً، إذا لم يكن لعقد الإيجار فترة محددة مذكورة، فسيكون من الصعب إثبات المدة المزعومة أو المحددة ومع ذلك، ستعتبر اتفاقية الإيجار سارية للفترة المحددة، حتى يتم دفع الإيجار. إضافة لذلك، يمكن تمديد عقد الإيجار لنفس الفترة أو لسنة واحدة أيهما أقصر إذا لم يكن لدى المالك أي اعتراضات، وعند إنهاء العقد، يجب أن يتفق الطرفان بشكل متبادل وإلا سيكون عقد الإيجار ساري المفعول إذا كان القرار من جانب واحد، علاوة على ذلك؛ سينتهي عقد الإيجار من الباطن في نهاية المدة، ومع ذلك، إذا وافق المالك، يمكن تمديده.

قيمة الإيجار

وفقاً لمادة 9 -14 من قوانين ريرا دبي من ريرا؛ يجب على كلا الطرفين تحديد قيمة الإيجار في العقد كما لن تسمح السلطة التنظيمية بأي تعديلات في شروط عقد الإيجار وإيجاره قبل مضي فترة السنتين من نشوء العقد الإيجاري، وتمتلك مؤسسة التنظيم العقاري الحق في تنظيم النسبة المئوية للزيادة في الإيجار، إذ إنه لدى هيئة التنظيم العقاري معايير ثابتة لزيادة الإيجار تتمثل في اختصاص المؤسسة بوضع معايير تحديد نسبة زيادة بدلات الإيجار في الإمارة وذلك بما يتوافق ومقتضيات الوضع الاقتصادي العام فيها.

 على سبيل المثال، وفقاً للقانون الحالي، يمكن لأصحاب العقارات زيادة الإيجار بنسبة 5% إذا كان الإيجار الحالي أقل بنسبة 11% إلى 20% من متوسط ​​الإيجار في دبي، فإن القوانين المنصوص عليها للمستأجرين توجههم إلى دفع الإيجار في التاريخ المتفق عليه، وبحالة لم يكن هناك اتفاق من هذا القبيل لتاريخ محدد، يتعين على المستأجرين دفع الإيجار السنوي مقدماً على أربعة أقساط، كما وفرت الهيئة حاسبة الزيادة الإيجارية في دبي التي تفيد المستأجرين معرفة مقدار الزيادة الإيجارية القانونية التي يمكن للملاك تطبيقها وفقاً للقانون، بخلاف ذلك يمكن للملاك زيادة الإيجار بالنسبة القانونية لعقد الإيجار الجديد بشريطة إخطار المستأجر قبل 90 يوماً من تاريخ بدء العقد الجديد ما لم يتفق الطرفان على خلاف ذلك.

قوانين الإيجارات الخاصة في التزامات المستأجر والمالك في دبي

تتطلب العلاقة بين المستأجر والمالك بعض القوانين التي تنظم آلية سير العمل ومسؤوليات كل واحدٍ منهما، وهنا نبين لكم قوانين هيئة التنظيم العقاري ريرا الخاص في تنظيم أعمال واختصاص كل شخص على حدة:

مسؤوليات المؤجر

وفقاً للمادة رقم 15-18 من قوانين الايجار في دبي من ريرا عام 2007 التي وضحت بعض البنود المنظمة للعلاقة والمسؤوليات بين المالك والمستأجر، وتكون البنود على النحو التالي:

• يجب على الملاك تسليم المستأجرين الممتلكات في حالة جيدة تسمح للمستأجر بالاستخدام المناسب 
• سيكون مالك العقار مسؤولاً عن أي إصلاحات وأعمال صيانة تعيق استخدام المستأجر للعقار ما لم يتفق الطرفان على خلاف ذلك
• لا يجوز لمؤجر العقار ومالكه أن يحدث فيه أو في مرافقه أو ملحقاته أية تغييرات تخل باستيفاء المنفعة المقصودة، ويكون المؤجر مسؤولاً عن تلك التغييرات سواءً صدرت منه أو من أي شخص تلقى الحق عنه، وكذلك عن الأعطال والأضرار والنقص والتلف الذي يلحق بالعقار لسبب لا يد للمستأجر فيه
• يجب على المؤجِّر منح المستأجر الموافقات اللازمة لتقديمها للجهات الرسمية المختصة في الإمارة متى رغِبَ في إجراء أعمال الديكور للعقار أو أية أعمال أخرى تتطلب هذه الموافقات، شريطة ألا تؤثر هذه الأعمال على الهيكل الإنشائي للعقار، وأن يكون لدى المستأجر الوثائق الرسمية الدالة على طلب تلك الموافقات

مسؤوليات المستأجر

بطبيعة الحال؛ هنالك بعض البنود والشروط ضمن قانون مؤسسة التنظيم العقاري دبي التي يجب على المستأجر الامتثال لها وعدم مخالفتها بحسب قانون التنظيم العقاري دبي، وتكون البنود على النحو التالي:

• يجب على المستأجر أن يسدد بدل الإيجار في مواعيد استحقاقه المتفق عليها في العقد، وأن يحافظ على العقار محافظة الشخص العادي على ممتلكاته، ولا يجوز له إحداث أي تغيير أو إجراء ترميمات أو أعمال صيانة في العقار إلا بإذن من المؤجِّر وبعد استصدار التراخيص اللازمة لذلك من الجهات الرسمية المختصة، دون أن يخل ذلك بالتزام المستأجر بإجراء الترميمات التي تم الاتفاق عليها أو جرى العرف على تكليف المستأجر بها
• يحق للمؤجر عند إبرام عقد الإيجار أن يستوفي من المستأجر تأميناً لضمان صيانة العقار عند انتهاء مدة العقد، على أن يلتزم المؤجر برد هذا التأمين أو ما تبقى منه للمستأجر عند انتهاء العقد
• يكون المستأجر ملزماً عند انتهاء الإجارة بتسليم العقار للمؤجِّر بالحالة التي تسلمه عليها وقت التعاقد إلاّ ما نقص نتيجة الاستعمال العادي له أو لسبب خارج عن إرادته، وفي حالة اختلاف الطرفين على ذلك، يُطلب تقديم شكوى منازع إيجارية ويتم رفع الأمر للجنة لإصدار قرارها في هذا الشأن ضمن مركز فض المنازعات الإيجارية في دبي
• ما لم يقض عقد الإيجار بخلاف ذلك، يلتزم المستأجر بسداد جميع الرسوم والضرائب المستحقة على الانتفاع بالعقار للجهات والدوائر الحكومية، وكذلك أية رسوم أو ضرائب مقررة على التأجير من الباطن
• ما لم يتفق الطرفان على خلاف ذلك، لا يُسمح للمستأجر عند الخروج إزالة أية من التحسينات الثابتة التي قد أجراها على العقار
• يجب الحصول على موافقة خطية من المؤجر بحالة أراد المستأجر الانتفاع بالعقار أو تأجيره من الباطن للغير

قانون الإخلاء للإيجارات من هيئة التنظيم العقاري في دبي 

استكمل قانون ايجار العقارات في دبي من ريرا مواده موضحاً البنود المتعلقة في إخلاء العقار، وجاءت المواد من رقم 25 وصولاً إلى للمادة رقم 32 موضحةً الحالات التي يمكن للمؤجر طلب إخلاء العقار ومقسمة إلى الحالات التالية:

الحالات التي يُسمح للمؤجر طلب الإخلاء من المستأجر قبل انتهاء مدة العقد

1. إذا لم يقم المستأجر بسداد بدل الإيجار أو أي جزء منه خلال ثلاثين يوماً من تاريخ إخطار المؤجر له بالسداد
2. إذا قام المستأجر بتأجير العقار من الباطن أو أي قسم منه دون الحصول على موافقة المؤجِّر الخطية على ذلك، كما يسري في هذه الحالة الإخلاء على المستأجر من الباطن مع حفظ حق الأخير بالرجوع على المستأجر بالتعويض
3. إذا تم استخدام العقار من قبل المستأجر أو سمح للآخرين باستخدامه لغاية غير مشروعة أو مخالفة للنظام العام أو الآداب العامة
4. إذا أحدث المستأجر أية تعديلات أدت إلى تغيير العقار بشكل يؤثر على سلامته ويتعذر معه إعادته إلى حالته الأصلية، أو ألحق بالعقار ضرراً نتيجة فعله المتعمد أو إهماله الجسيم في اتخاذ الحيطة والحذر أو سماحه للغير بإلحاق ذلك الضرر
5. إذا استعمل المستأجر العقار في غير الغرض المؤجر لأجله أو استعمله على نحو يخالف أنظمة التخطيط والبناء واستعمالات الأراضي المعمول بها في الإمارة
6. إذا كان العقار مهدداً للسقوط، شريطة أن يثبت المؤجر ذلك بتقرير فني تصادق عليه بلدية دبي
7. إذا لم يلتزم المستأجر بجميع قوانين ريرا دبي المفروضة عليه وخرق أياً من الشروط وذلك خلال ثلاثين يوماً من تاريخ إخطار المؤجر له بتنفيذ ذلك الالتزام أو شرط الإخلاء

الحالات التي يُسمح للمؤجر طلب الإخلاء من المستأجر بعد انتهاء مدة العقد

1. اقتضت متطلبات التنمية والتطور العمراني في الإمارة هدم العقار وإعادة بنائه وذلك وفقاً لما تقرره الجهات الحكومية المختصة
2. تتطلب حالة العقار ترميمه أو إجراء صيانة شاملة له ويتعذر إجراء أعمال الترميم والصيانة بوجود المستأجر في العقار، على أن يتم التثبت من حالة العقار بتقرير فني تصادق عليه بلدية دبي الجهة المسؤولة 
3. بحالة رغب المؤجر في هدم العقار لإعادة بنائه أو رغب بإضافة أية مبانٍ جديدة تحول دون الانتفاع بالعقار المؤجر وذلك شريطة الحصول على التراخيص اللازمة من الجهات المختصة وثبوتها

1. يكون للمستأجر الأولوية في العودة إلى العقار في حال قيام المؤجِّر بهدمه وإعادة بنائه أو في حال قيام المؤجِّر بتجديد العقار وترميمه، على أن يتم تحديد بدل الإيجار وفق الأحكام المشار إليها في المادة (13) من هذا القانون
2. على المستأجر ممارسة حق الأولوية المشار إليه في البند السابق خلال مدة لا تجاوز ثلاثين يوماً من تاريخ إخطار المؤجر له بذلك

4. إذا رغب المؤجر في استعادة العقار لاستعماله الخاص أو لاستعمال أي من أقاربه حتى الدرجة الأولى، ولا يجوز له تأجيره أو الانتفاع منه إلا بعد انقضاء سنة كاملة من تاريخ استعادة العقار
5. بحالة وفاة المؤجر ورغبة الورثة في إنهاء العلاقة الإيجارية على ألا يتم إنهاء العقد إلا بعد انقضاء مدة لا تقل عن ثلاثين يوماً من تاريخ إخطار المؤجر بتلك الرغبة أو انتهاء العقد أيهما أسبق
6. لا يؤثر انتقال ملكية العقار إلى مالك جديد على حق المستأجر بالاستمرار في إشغال هذا العقار وفقاً لعقد الإيجار المبرم مع المالك السابق، وذلك شريطة أن يكون هذا العقد ثابت التاريخ

ملاحظة*: يشترط في الحالات المذكورة، أن يقوم المؤجِّر بإخطار المستأجر بأسباب إخلاء العقار قبل انتهاء مدة العقد بتسعين يوماً على الأقل

أخيراً وقبل الختام؛ بحالة النزاعات، يجب على المستأجر والمؤجر الالتزام التام بكافة قوانين ريرا دبي؛ لا يجوز لأيٍ منهما القيام بأي إجراء من شأنه التأثير على العقار أو على الحقوق والالتزامات المقررة للطرفين بموجب العقد، كما يكون للجنة بناءً على طلب المؤجِّر أو المستأجر أن تصدر ما تراه مناسباً من قرارات وقتية للحفاظ على تلك الحقوق والمراكز القانونية وذلك إلى حين صدور الحكم من قبل الجهات المسؤولة، إضافة إلى ذلك يُحظر على المؤجِّر قطع الخدمات عن العقار أو التعرض للمستأجر بأية صورة من الصور للحيلولة دون انتفاعه بالعقار ويكون للمستأجر في هذه الحالة اللجوء إلى مركز الشرطة الذي يقع العقار في دائرة اختصاصه لطلب إزالة التعرض أو إثبات حالته، وكذلك اللجوء إلى اللجنة برفع دعوى معززة بالتقارير الرسمية المثبتة لوقوع التعرض وذلك لتعويضه عما يكون قد أصابه من ضرر من قبل الجهات الحكومية المسؤولة، كما يمكن الاطلاع على خدمة القاضي الذكي في دبي الهادفة لحل المشاكل الإيجارية بشكل متطور وذكي وسريع على الموقع الإلكتروني الخاص في دائرة الأراضي والأملاك.

عند استئجار شقة أو أي نوع من العقارات، لا تنسى دفع رسوم الخدمات السنوية للعقارات في دبي مثل خدمات الصيانة والمرافق ورسوم المجمع الرئيسي. إضافة إلى ذلك، يمكن التعرف على مبلغ رسوم الخدمات للعقارات في دبي من خلال الموقع الإلكتروني للهيئة.

بهذا نكون قد وصلنا لنهاية مقالنا الذي قدمنا فيه دليلاً شاملاً حول قوانين الايجار في دبي من ريرا مرفقةً مع المواد القانونية ومشروعية كل قانون على حدة. يجب دائماً الاطلاع على قوانين هيئة التنظيم العقاري ريرا لتكون على دراية بها بشكل جيد عند الانتقال للسكان مع عائلتك في إحدى مناطق دبي. كما يمكنكم الاطلاع على بعض تكاليف الإيجار الخفية في دبي والاستفادة من المعلومات الوفيرة بالداخل، للمزيد من المقالات المتنوعة التي تُنشر بشكل يومي، تفضلوا بزيارة مدونة دوبيزل للعقارات.