تهتم إمارة دبي بخلق بيئة مشجعة ومحفزة لنشاطات الاستثمار العقاري في دبي لجذب المزيد من المستثمرين والمطورين العقاريين والوسطاء لشراء وبيع العقارات في دبي، ومن جهودها في تسهيل عملية شراء العقارات إصدار قانون ملكية العقارات المشتركة في دبي الذي يسمح للأفراد بشراء عقار مشترك في إمارة دبي. يتضمن القانون الجديد الكثير من التفاصيل والبنود المهمة لك إن كنت ترغب بشراء وحدة سكنية في عقار ما والاشتراك بالملكية مع مالك آخر، لذلك تابع مقالنا حول قانون ملكية العقارات المشتركة في دبي لتصبح على علم أكثر بموقفك وحقوقك القانونية.
قانون ملكية العقار المشترك في دبي
تُشرف دائرة الأراضي والأملاك ومؤسسة التنظيم العقاري في دبي (ريرا) ومركز فض المنازعات الإيجارية في دبي على قانون ملكية العقارات المشتركة اراضي دبي وهذه الجهات الرسمية هي التي تنظم علاقة الأطراف العقاريين ببعضهم البعض، وفي حالة التملك المشترك فإنها تنظم علاقة المُلاك من جميع النواحي.
تم إصدار قانون ملكية العقار المشترك في دبي ليتم تطبيقه على جميع مشاريع التطوير العقاري الرئيسية والعقارات المشتركة في دبي؛ ويشتمل ذلك مناطق التطوير الخاصة والمناطق الحرة في الإمارة.
تفقد إيجابيات وسلبيات شراء عقار جديد لوحدك، فقد ترى أن التملك المشترك هو الحل الأمثل لجميع التحديات التي تواجه الفرد من الناحية المادية والقانونية وغيرها.
تعريفات مهمة في قانون ملكية العقارات المشتركة في دبي
هناك ثلاث تعريفات ومصطلحات مهمة عليك معرفتها قبل تصفح بنود قانون ملكية العقارات المشتركة في دبي لتتمكن من فهم علاقتها الوثيقة ببعضها، وهي: العقار المشترك، والمالك، ولجنة المُلاك.
نبدأ بتعريف العقار المشترك حسب “قانون ملكية العقارات المشتركة في دبي رقم 6 لسنة 2019” الذي يوضح أن العقار المشترك “يشمل المبنى وأجزائه ومُلحقاته المُخصّصة للاستخدام المُشترك، بما في ذلك الأرض المُقام عليها، وكذلك الأرض التي يتم تقسيمها إلى وحدات أو أراض مُخصّصة للتمليك المُستقِل.”
كما يعرف القانون المالك على أنه “كُل من يُقيَّد في السِّجل العقاري كمالك للوحدة، ويشمل من له حق الانتفاع بها أو حق استئجارها بموجب عقد الإيجار طويل الأمد المشمول بالقانون رقم (7) لسنة 2006 المُشار إليه، وكذلك المُطوّر فيما يتعلق بالوحدات غير المُباعة.”
أما لجنة الملاك وهي أحد أهم جوانب قانون الملكية العقارية المشتركة في دبي فتم تعريفها على أنها “اللجنة التي يتم تأسيسها من بين المُلاك وفقاً لأحكام هذا القانون.”
بنود قانون ملكية العقارات المشتركة في دبي
تجد هنا شرحاً تفصيلياً لأهم بنود قانون ملكية العقارات المشتركة في دبي التي تنظم علاقة الأطراف العقاريين:
سجل العقارات المشتركة
أقرت دائرة الأراضي والأملاك في دبي بنص القانون على أن سجل العقارات المشتركة يتضمن ما يلي:
- الأراضي المملوكة من قبل المطورين العقاريين والتي يقام عليها العقار المشترك
- الوحدات المُخصّصة للتمليك المُستقِل في العقار المُشترك التي يبيعها المُطوِّرون العقاريون، وأسماء مالكي الوحدات
- أعضاء لجنة المُلاك
- نظام إدارة المبنى
- المخططات
- جهة الإدارة
- عقود إدارة العقار المشترك أو الأجزاء المشتركة
- مساحة الأجزاء المشتركة وحدودها وأجزائها
- المناطق المملوكة من قبل المطور في العقار المشترك
سند ملكية العقارات المشتركة
يتضمن سند الملكية في قانون الملكية العقارية المشتركة في دبي مجموعة من الأجزاء وهي المخططات، ونظام المجمع الأساس، والنظام الأساسي، ونظام إدارة المبنى، وتحتفظ الدائرة بالنسخة الأصلية لكل جزء من النظام. كما يتوجب على الشاغل الالتزام تجاه المُطوّر العقاري والمالك وشاغلي الوحدات الأخرى ولجنة المُلاك بالأنظمة التي تم ذكرها سابقاً والتي تشكل الأجزاء الأساسية من سند ملكية العقارات المشتركة.
وتلتزم الدائرة بتحديث الخرائط الخاصّة بالأجزاء المُشتركة والأجزاء المُشتركة الخاصة والمرافق المُشتركة في العقار بما يتناسب مع أحكام القانون.
مكونات الأجزاء المشتركة
تم تقسيم مكونات الأجزاء المشتركة في قانون ملكية العقارات المشتركة في دبي إلى أجزاء المبنى المشتركة وأجزاء الأرض المشتركة، وهنا تجد تفاصيل كل منها:
أجزاء المبنى المشتركة
- الأجزاء الهيكليّة للعقار المُشترك، مشتملة على الدّعائم الرئيسية والأساسات والأعمدة والجُدران الهيكليّة والأسقف ووصلات الأسقف والسّلالم وممرّات السلالم والواجهات والأسطح
- العتبات والرّدهات وممرّات المواقف والمداخل ومخارج الطوارئ والنّوافذ الواقعة على الجُدران الخارجيّة، ما لم يتضمّن مُخطّط الموقع خلاف ذلك
- غُرَف الحراسة، والمرافق والمُعِدّات الترفيهيّة، وحمّامات السباحة، والحدائق، ومرافق التخزين، والمكاتب، ومواقف السيارات المُخصصة لاستخدام جهة الإدارة أو لجنة المُلاك أو الزوار
- معدات وأنظمة المرافق الرئيسية، مشتملة على مُولدات الكهرباء، وأنظمة الإضاءة، وأنظمة ومُعِدّات الغاز والمياه الباردة والسّاخنة والتدفِئة والتبريد، وأنظمة التكييف، ومرافق تجميع ومُعالجة النِّفايات
- المصاعد، والخزّانات، والأنابيب، والمُولدات، ومداخن ومراوح ومجاري التهوية، ووحدات ضغط الهواء، وأنظمة التهوية الميكانيكية
- أنابيب المياه الرئيسية، ومجاري الصّرف الصحي، وأنابيب ومداخن الغاز، وأبراج وأسلاك ومجاري الكهرباء والاتصالات التي تخدم مُلاك أكثر من وحدة
- أجهزة قياس تمديد أو توريد خدمات المرافق
- الأجزاء الخارجة عن حدود أي وحدة، وتكون ضروريّة لوجود وصيانة واستدامة وسلامة وتشغيل العقار المُشترك
- الأجزاء المشتركة الإضافية التي يشملها المبنى
أجزاء الأرض المشتركة
- الطُّرق، والدّوارات، ونُقاط التقاطُع، والممرّات، وحواف الرّصيف، والجُزُر الفاصلة في الطريق، والجسور، وأنظمة التصريف وكل ما يتصل بها
- البحيرات، والبِرك، والقنوات، والمُتنزّهات، والنّوافير، والأشكال المائيّة، والمجاري المائيّة الأخرى، مشتملةً على المعدات المتصلة بها
- المسطحات الخضراء، والساحات العامة، وساحات اللعب، ومناطق الاستراحة، ومواقف السيارات المُخصصة لاستخدام جهة الإدارة أو لجنة المُلاك أو الزُوار، ما لم يتضمّن مخطّط الموقع غير ذلك
- الأسلاك، والكوابل، والأنابيب، ومجاري التصريف، والقنوات، والمكائن، والمُعِدات التي يتم بواسطتها تزويد الوحدات أو الأجزاء المشتركة بالخدمات المختلفة
- أجهزة قياس تمديد أو توريد خدمات المرافق
- جميع الأجزاء الأخرى التي تتضمنها الأرض
حرية التصرف بوحدات العقار المشترك
يستطيع مالك الوحدة في العقار المشترك أن يبيعها أو يتصرف بها كما يشاء ضمن الإطار القانوني، ويمتلك حرية رهنها لأي من البنوك أو مؤسسات التمويل المالي التي تمتلك رخصة للعمل في إمارة دبي.
حق الأولوية
لدى المالك حق الأولوية في شراء حصة أي مالك آخر في الوحدة ذاتها، إذا كان يرغب ببيعها أو التصرف فيها لفرد آخر من غير الشركاء في ملكية العقار، وإذا قام أكثر من مالك بممارسة حق الأولوية فلديهم حق شراء حصّة المالك الراغب بالبيع أو التصرف فيها بالتوافق مع الحصص القائمة للآخرين.
تأجير الوحدة
لدى المالك حق وإمكانية تأجير الوحدة بشرط أن يلتزم هو والمستأجر بالنظام الأساسي ونظام المُجمع الأساس ونظام إدارة المبنى تجاه مالكي وشاغلي الوحدات الأخرى ولجنة المُلاك وجهة الإدارة.
إدارة الأجزاء المشتركة
وفق قانون الملكية المشتركة في دبي فإن الأجزاء المشتركة يتم تقسيمها إلى ثلاث فئات كما تجد هنا:
- الفئة الأولى (المشاريع الكبرى): يحدد المدير العام ماهية المشاريع الكبرى، ويستلم المُطوّر مسؤوليّة إدارة وتشغيل وصيانة وإصلاح الأجزاء المُشتركة وخدمات المرافق. ويتم تأسيس لجنة مُلاك لهذا النوع من المشاريع من قبل المُؤسسة على أن يكونوا من الملاك المقيمين في العقار المُشترك، وعلى أن يتم تحديد مهام لجنة الملاك توافقاً مع النظام الأساسي والقواعد والاشتراطات التي يقرها المُدير العام
- الفئة الثانية (المشاريع الفندقية): إنها المشاريع التي يجب أن يعهد المُطوّر بإدارة الأجزاء المُشتركة فيها إلى شركة إدارة المشاريع الفندقية حسب القواعد التي يقرها المدير العام، ويتم تشكيل لجنة مُلاك للمشاريع الفندقية من قبل المؤسسة إن رغبت شركة إدارة المشاريع الفندقية بذلك، من دون أن تمتلك اللجنة الحق في التدخل بإدارة المشروع الفُندقي أو الأجزاء المُشتركة فيه
- الفئة الثالثة (المشاريع العقارية المختلفة عن الفئة الأولى والثانية): تستلم إدارة الأجزاء المُشتركة في هذه المشاريع شركات إدارة مُتخصِّصة يتم اختيارها من قبل المؤسسة والتعاقُد معها حسب القوانين والمعايير التي يتم تحديدها بقرار من المُدير العام، ويتم تشكيل لجنة ملاك للمشاريع العقاريّة التي تندرج في هذه الفئة من قبل المؤسسة
لجنة المُلاك
يقر قانون ملكية العقارات المشتركة في دبي ضرورة تشكيل لجنة ملاك للمشاريع العقارية الكبرى والمشاريع الفندقية، ويشترط عدم زيادة عدد أعضاء اللجنة على 9 أفراد، بما يشمل رئيس لجنة الملاك والنائب الذين يتم اختيارهم من قبل المؤسسة.
إليك شروط أعضاء لجنة الملاك حسب قانون الملكية المشتركة في دبي:
- التمتع بالأهلية القانونية الكاملة
- أن يكون من الملاك المقيمين في العقار المشترك
- امتلاك حسن السيرة والسلوك
- الالتزام بسداد بدل الخدمات وبدل الاستعمال
- الالتزام بحضور اجتماعات لجنة الملاك إلا في حال امتلاكه وحدات غير مباعة في العقار المشترك
مركز فض المنازعات الإيجارية
يمتلك مركز فض المنازعات الإيجارية في دبي الصلاحية للتدخل في المشكلات والمنازعات العقارية وحلها، فهو الذراع القضائية لدائرة الأراضي والأملاك وعلى الملاك المتنازعين التوجه إليه لحل المشكلات العقارية.
التظلم
أعطى القانون للأفراد حق التظلم الخطي من المدير العام من أي إجراء أو قرار اتخذه بحقه، بشرط أن يقدم التظلم بغضون 30 يوماً من تاريخ الإخطار ليتم النظر فيه فيما بعد وإصدار الحكم النهائي في التظلم.
توفيق الأوضاع
يقر قانون ملكية العقارات المشتركة اراضي دبي إلزام جميع المطورين العقاريين بتوفيق أوضاعهم العقارية حسب القانون، وتجدر الإشارة إلى أن هذا البند لا يتعارض مع العقود المتفق عليها بين المالك والمطور العقاري.
نتمنى أن تكون قد حصلت على معلومات شاملة حول قانون ملكية العقارات المشتركة في دبي ويمكنك الآن التوجه إلى شراء وحدة خاصة بك في عقار مشترك مع معرفة كاملة بحقوقك وواجباتك. كما نشجعك على متابعة مدونة دوبيزل للعقارات للمزيد من المقالات المفيدة والمتنوعة لكل ما يخص قطاع العقارات في دبي والإمارات.
