أصدر صاحب السمو الشيخ محمد بن راشد آل مكتوم نائب رئيس الدولة رئيس مجلس الوزراء – حفظه الله – قانون مُلكيّة العقارات المُشتركة في دبي رقم (6) لسنة 2019 الذي تطبق أحكامه على كافة مشاريع التطوير العقاري الرئيسة والعقارات المشتركة في الإمارة. يهدف هذا القانون إلى ضمان حقوق ضمان حقوق والتزامات المستثمرين والملاك في عقارات الملكية المشتركة في مختلف المناطق. بالإضافة إلى ذلك، يوضح القانون القانون الأحكام المتعلقة بتحديد مكونات العقار المشترك، وحصص الملاك في الأجزاء المشتركة، وآلية التصرف بالوحدات، ومسؤوليات المطور العقاري، وغيرها. في هذا المقال، سنعرفكم على أبرز مواد قانون عقارات الملكية المشتركة في دبي لكي تكون على دراية بها وخصوصاً تلك المتعلقة بحقوق المالكين.
معلومات عن عقارات الملكية المشتركة في دبي
إذا كنت لا تعرف مفهوم الملكية المشتركة في دبي، فأنت اليوم في المكان الصحيح لأننا سنوضحه هنا باختصار. يشمل العقار المشترك المبنى وأجزائه ومُلحقاته المُخصّصة للاستخدام المُشترك، بما في ذلك الأرض المُقام عليها، بالإضافة إلى الأرض التي يتم تقسيمها إلى وحدات أو أراض مُخصّصة للتمليك المُستقِل. يحق لكل مالك استخدام أجزاء معينة والمشاركة في إدارة وصيانة الأجزاء المشتركة.
قوانين الملكية المشتركة في دبي
نقدم لكم اليوم دليل عقارات الملكية المشتركة في دبي للتعرف على أهم البنود التي تهدف إلى ضمان حقوق المالكين، وتحديد وحصص الملاك في الأجزاء المشتركة، وآلية التصرف بالوحدات، وغيرها.
مُلكيّة الحصص في الأجزاء المُشتركة
حسب المادة رقم (11)، يمتلك المالك والمُطوّر العقاري بالنِّسبة للوحدات غير المُباعة، حصّة غير مُجزّأة من الأجزاء المُشتركة. يتم تحديد الحصّة على أساس مساحة الوحدة من مجموع المساحة الكُلّية للعقار المُشترك في الإمارة.
مكونات الأجزاء المُشتركة
حسب المادة (7) من قانون ملكية العقارات المشتركة، تتألّف الأجزاء المُشتركة للمبنى، ودونما حصر، من المُكوِّنات التالية:
- الأجزاء الهيكليّة للعقار المُشترك
- العتبات
- الرّدهات
- ممرّات المواقف
- المداخل
- مخارج الطوارئ
- النّوافذ الواقعة على الجُدران الخارجيّة
- غُرَف الحراسة
- المرافق والمعدات الترفيهيّة
- حمّامات السباحة
- الحدائق
- مرافق التخزين
- المكاتب
- مواقف السيّارات المُخصّصة لاستخدام جهة الإدارة أو لجنة المُلاك أو الزُّوار
- مُعِدّات وأنظمة المرافق الرئيسة، مثل مولدات الكهرباء، وأنظمة الإضاءة والتكييف
- المصاعد
- الخزّانات
- الأنابيب
- المُولِّدات
- مداخن ومراوح ومجاري التهوية
- وحدات ضغط الهواء
- أنظمة التهوية الميكانيكيّة
- أنابيب المياه الرئيسة
- مجاري الصّرف الصِّحي
- أنابيب ومداخن الغاز
- أبراج وأسلاك ومجاري الكهرباء والاتصالات التي تخدم مُلاك أكثر من وحدة
- أجهزة قياس تمديد أو توريد خدمات المرافق
- أي أجزاء أخرى لا تقع ضمن حُدود أي وحدة، وتكون ضروريّة أو مطلوبة لوجود وصيانة واستدامة وسلامة وتشغيل العقار المُشترك
- أي أجزاء مُشتركة أخرى يتضمّنها مُخطّط الموقع
أما الأجزاء المُشتركة للأرض حسب نظام الملكية المشتركة في دبي، ودونما حصر، فتتكون من ما يلي:
- الطُّرق، والدّوارات، ونُقاط التقاطُع، والممرّات، وحواف الرّصيف، والجُزُر الفاصلة في الطريق، والجُسور القنطريّة، وأنظمة التصريف وما يرتبط بها
- البُحيرات، والبِرك، والقنوات، والمُتنزّهات، والنّوافير، والأشكال المائيّة، والمجاري المائيّة الأخرى
- المُسطحات الخضراء، والساحات العامة، وساحات اللعب، ومناطق الاستراحة، ومواقف السّيارات المُخصّصة لاستخدام جهة الإدارة أو لجنة المُلاك أو الزُّوار، ما لم يتضمّن مُخطّط الموقع خلاف ذلك
- الأسلاك، والكوابل، والأنابيب، ومجاري التصريف، والقنوات، والمكائن، والمُعِدّات التي يتم بواسِطتِها تزويد الوحدات أو الأجزاء المُشتركة بالخدمات المختلفة
- أجهزة قياس تمديد أو توريد خدمات المرافق
- أي أجزاء مُشتركة أخرى يتضمّنها مُخطط الموقع
مكونات الوحدة الواقعة ضمن العقار المشترك
حسب المادة رقم (9)، تتألّف كل وحدة في المبنى أو جُزء من المبنى، ودونما حصر، من ما يلي:
- الأرضيات، ومواد وأجزاء الأرضيات حتى أسفل قاعدة الوصلات، والهياكل الداعمة لأرضية الوحدة
- الأسقف الجصيّة، وكافة أنواع الأسقف الأخرى، والإضافات التي تشكل جزءاً من القسم الداخلي للوحدة، والمساحات بين تلك الأسقف وكذلك الأسقف فوق الجدران الداعمة والهياكل داخل الوحدة، والجُدران التي تفصل الوحدة عن بقيّة العقار المشترك، وأي وحدات أو أجزاء مُشتركة مجاورة
- المساحة الداخلية والجدران الداخلية غير الداعمة والجدران المحيطة بالوحدة
- النّوافذ والزُّجاج والتركيبات التي تشكل جزءاً من النوافذ الداخلية، وأنظمة الإضاءة، والأبواب وإطاراتها، وكافّة المعدات والتركيبات التي تخدم الوحدة
- الحمّامات والأجزاء المُكمِّلة للوحدة، مثل الشرفات وكل ما لحق بها من الأجزاء المخصصة للمالك
- المرافق الملحقة أو المخصصة للوحدة، مثل الحديقة ومواقف السيّارات والمخازن وغُرف الحراسة حتى لو لم تكن هذه الأجزاء مُلتصقة بها، على أن تكون مساحات هذه المرافق مُلحقة بالوحدة المُخصّصة لها، دون تضمين مساحتها ضمن المساحة الصّافية للوحدة
- التوصيلات الداخلية التي تخدم الوحدة
- التركيبات والتجهيزات التي يُركِّبها الشاغل
- الإضافات والتعديلات والتحسينات المُنفّذة على الوحدة من وقت لآخر
- أي مكونات أخرى يتضمّنها مخطط الموقع
التصرُّف بوحدات العقار المُشترك
يُسمح للمالك بيع وحدته أو التصرف فيها بأي شكل من أشكال التصرفات القانونيّة في دبي حسب المادة رقم (12). يمكن أيضاً للمالك رهن الوحدة لصالح أي من المصارف أو مؤسسات التمويل المالي المرخصة للعمل في الإمارة.
تقسيم الوحدات المملوكة لأكثر من شخص
وفقاً للمادة رقم (13)، لا يُسمح بتقسيم أي وحدة مملوكة بشكل مشترك بين شخصين أو أكثر فيما بينهُم إلى وحدات مستقلة إلا إذا كان نظام المُجمّع الأساس يسمح بذلك، وبعد الحُصول على مُوافقة الدائرة والتراخيص اللازمة لذلك من الجهة المُختصّة.
حق الأولويّة
وفقاً للفقرة أ للمادة رقم (14)، يُمنح المالك حق الأولويّة في شراء حصّة أي مالك آخر في الوحدة ذاتها، إذا كان يرغب ببيعها أو التصرف فيها لشخص آخر من غير الشُّركاء، إذا مارس هذا الحق أكثر من مالك، فيحق لهُم شراء حصّة المالك الراغب بالبيع أو التصرُّف فيها بالتناسُب مع الحصص القائمة لكُلٍّ منهم.
لا ينشأ حق الأولويّة المُقرّر بموجب الفقرة (أ) من هذه المادة إذا تم بيع حصّة المالك أو التصرُّف فيها بين الأصُول والفُروع أو بين الزّوجين أو الأقارب حتى الدّرجة الرابعة أو الأصهار حتى الدرجة الثانية.
تأجير الوحدة
يُتاح للمالك تأجير الوحدة الواقعة ضمن عقار مشترك، شريطة أن يبقى هو والمُستأجر مُلزمين بالتقيُّد بالنِّظام الأساسي ونظام المُجمّع الأساس ونظام إدارة المبنى تجاه مالكي وشاغلي الوحدات الأخرى ولجنة المُلاك وجهة الإدارة، حسب المادة رقم (16).
إضافة إلى ذلك، يقع على عاتق المالك سداد بدل الخدمات وبدل الاستعمال، ما لم ينُص عقد إيجار الوحدة على غير ذلك، وفي جميع الأحوال لا يُعفى المالك من سداد بدل الخدمات وبدل الاستعمال في حال تخلُّف المُستأجِر عن دفعهما على النحو المُقرّر بموجب هذا القانون.
مواقف السيّارات المُخصّصة للوحدة
تعد مواقف السيّارات التي تنُص التشريعات المُعتمدة لدى الجهة المُختصّة على توفيرها أو تخصيصها للوحدة جُزءاً لا يتجزأ من الوحدة ولا يجوز فصلها عنها أو بيعها بصُورة مُستقلّة عنها وفقاً للمادة رقم (10).
يجب على المُطوّر العقاري تسجيل الوحدة ومواقف السيّارات المُخصّصة لها باسم المالك، ولا يجوز في جميع الأحوال بيع الوحدة أو التصرُّف بها بمعزل عن مواقف السيّارات المُخصّصة لها. يمكن للمالك أن يشتري مواقف إضافيّة إذا كانت هذه المواقف من المواقف الزائدة عن مواقف السيّارات المُخصّصة لكافّة الوحدات في العقار المُشترك.
أعمال الإصلاح والصيانة
إذا تبيّن لمؤسسات التنظيم العقاري في دبي أن الأجزاء المُشتركة أو المرافق المُشتركة لم تتم صيانتها أو الإبقاء عليها في حالة جيدة ونظيفة وصالِحة للخدمة، فيكون لها مُطالبة جهة الإدارة بمُوجب إخطار خطّي باتخاذ ما يلزم من إجراءات أو تنفيذ أعمال الإصلاح والصيانة التي تراها مناسبة في هذا الشأن، حسب المادة رقم (35).
إجراء التعديلات على العقار المشترك
تنص المادة رقم (39) من القانون على أنه لا يجوز للمستأجر أو المالك إجراء أي تعديلات أو تغييرات جوهريّة على الهيكل أو المظهر الخارجي للوحدة أو أي جُزء من العقار المُشترك، إلا بعد الحُصول على مُوافقة المُطوّر الرئيس والدائرة والجهة المُختصّة، وبما لا يخِل بتشريعات البناء السارية في الإمارة.
مسؤوليات المطور العقاري
يلتزم المُطوّر العقاري في إصلاح أو تصحيح أي عيوب في الأجزاء الهيكليّة من العقار المُشترك لمُدّة عشر سنوات تبدأ اعتباراً من تاريخ الحُصول على شهادة الإنجاز للمشروع العقاري الذي قام بتطويره، وفقاً للمادة رقم (40). إضافة إلى ذلك، يجب على المطور إصلاح أو استبدال التركيبات المعيبة في العقار المُشترك لمُدّة سنة واحدة من تاريخ تسليم الوحدة للمالك، وتشمل هذه التركيبات الأعمال الميكانيكيّة والكهربائيّة والتمديدات الصحيّة والصّرف الصِّحي وما في حكمها، وفي حال امتناع المالك عن استلام وحدته لأي سبب، فتُحسب تلك الفترة اعتباراً من تاريخ الحُصول على شهادة الإنجاز للمشروع العقاري الذي قام المُطوّر بتطويره.
الأسئلة الأكثر تكراراً
ما القانون المنظّم لعقارات الملكية المشتركة في دبي؟
ينظم عقارات الملكية المشتركة قانون ملكية العقارات المشتركة رقم (6) لسنة 2019 الصادر في دبي.
هل يمكن للمالك بيع أو رهن وحدته في عقار مشترك؟
نعم، يحق للمالك بيع وحدته أو رهنها أو التصرف بها قانونياً.
ما حقائق عن عقارات الملكية المشتركة في دبي؟
أصدر صاحب السمو الشيخ محمد بن راشد آل مكتوم نائب رئيس الدولة رئيس مجلس الوزراء – حفظه الله – القانون رقم 6 لسنة 2019 بشأن ملكية العقارات المشتركة في دبي. يتم تطبيق أحكام هذا القانون على كافة مشاريع التطوير العقاري الرئيسة والعقارات المشتركة في دبي، بما في ذلك مناطق التطوير الخاصة والمناطق الحرة.
هل يُسمح بتأجير الوحدة ضمن عقار مشترك؟
نعم، يمكن للمالك تأجير وحدته التي يمتلكها.
هل مواقف السيارات تعد جزء من الوحدة الوضعة ضمان العقار المشترك؟
نعم، تعد مواقف السيارات المخصصة للوحدة جزءاً لا يتجزأ منها، ولا يجوز فصلها عنها أو بيعها بصُورة مُستقلّة عنها.
نصل الآن إلى نهاية مقالنا الذي قدم نبذة عن عقارات الملكية المشتركة في دبي بالإضافة إلى أهم البنود الذي تضمنه القانون الخاص بها. لا تنسى تصفح مدونة دوبيزل للعقارات للتعرف على القانون رقم (7) لسنة 2006 بشأن التسجيل العقاري في دبي.
