يعد القانون رقم (7) لسنة 2006 بشأن التسجيل العقاري في دبي إطاراً قانونياً لتسجيل حقوق الملكية ونقل الملكية والرهون العقارية وغيرها من الأمور ذات الصلة. يضمن هذا القانون الشفافية والأمن في مختلف المعاملات العقارية لضمان حماية وحقوق مالكي العقارات في مختلف مناطق الإمارة. من أبرز ما جاء به القانون هو إنشاء السجل العقاري الذي يثبت كافة الحقوق العقارية وما يطرأ عليها من تعديلات في الإمارة. في هذا المقال، سنتعرف على مواد قانون التسجيل العقاري في دبي رقم (7) لسنة 2006.
قانون التسجيل العقاري في دبي رقم (7) لسنة 2006
أصدر سمو الشيخ محمد بن راشد آل مكتوم – حفظه الله – حاكم دبي قانون التسجيل العقاري في إمارة دبي رقم (7) لسنة 2006 بعد الاطلاع على القانون الاتحادي رقم (5) لسنة 1985 بإصدار قانون المعاملات المدنية وتعديلاته، وعلى القانون الاتحادي رقم (11) لسنة 1992 بإصدار قانون الإجراءات المدنية وتعديلاته، وعلى القانون رقم (7) لسنة 1997 بشأن رسوم تسجيل الأراضي، وعلى مرسوم تشكيل لجنة شؤون الأراضي لسنة 1960.
الفصل الأول
في قانون 7 التسجيل العقاري في دبي لسنة 2006، يقصد بالكلمات والعبارات الواردة فيه المعاني المبينة إزاء كل واحد منها ما لم يقض سياق النص خلاف ذلك:
- الدولة: دولة الإمارات العربية المتحدة
- الإمارة: إمارة دبي
- الحكومة حكومة دبي وتشمل أي دائرة من دوائرها أو هيئاتها أو مؤسساتها العامة
- الحاكم: حاكم دبي سمو الشيخ محمد بن راشد آل مكتوم
- الدائرة: دائرة الأراضي والأملاك في دبي
- الرئيس: رئيس الدائرة
- المدير: مدير عام الدائرة
- العقار: كل شيء مستقر بحيز ثابت لا يمكن نقله دون تلف أو تغيير هيئته
- الحقوق العقارية: أي حق عيني على عقار سواء كان أصلياً أو تبعياً
- السجل العقاري: مجموعة من الوثائق المحررة أو المحفوظة خطياً أو إلكترونياً بالسجل الإلكتروني لدى الدائرة التي تبين أوصاف كل عقار وموقعه والحقوق المتصلة به
- الوحدة العقارية: أي قطعة من الأرض وما عليها من بناء أو غراس وغير ذلك تقع في منطقة عقارية واحدة دون أن يفصل جزءاً منها عن سائر الأجزاء فاصل من ملك عام أو خاص أو أن يكون لجزء منها أو عليه من الحقوق ما ليس للأجزاء الأخرى أو عليها
- المنطقة العقارية: مجموعة من الوحدات العقارية محددة بشوارع رئيسية أو معالم ثابتة وواضحة تحمل اسماً متعمداً ورقماً مستقلاً حسب النظم المعتمدة لدى الدائرة
- الشخص: الشخص الطبيعي أو المعنوي
الفصل الثاني (نطاق التطبيق وحق التملك)
المادة 3
تسري أحكام هذا القانون على العقارات الواقعة في الإمارة.
المادة 4
يقتصر حق تملك العقارات في الإمارة على مواطني الدولة ومواطني دول مجلس التعاون لدول الخليج العربية وعلى الشركات المملوكة لهم بالكامل وكذلك على الشركات المساهمة العامة، ويجوز بموافقة الحاكم في مناطق يحددها في الإمارة منح أشخاص من غير المواطنين الحقوق الآتية:
- حق تملك العقار ملكية مطلقة غير مقيدة بزمن، أو
- حق الانتفاع بالعقار أو حق استئجاره لمدة لا تجاوز 99 سنة
الفصل الثالث (أحكام عامة)
المادة (5)
تحفظ في الدائرة أصول المستندات والأحكام القضائية التي يتم التسجيل بموجبها ويحظر نقلها إلى خارج الدائرة، ويجوز لأي ذي مصلحة وللجهات القضائية أو من تندبه من الخبراء واللجان المختصة الاطلاع على المستندات المحفوظة في السجل والحصول على صورة مصدقة من هذه المستندات طبقا لأحكام هذا القانون.
الفصل الرابع (اختصاصات الدائرة)
المادة (6)
تختص الدائرة وحدها دون غيرها بتسجيل الحقوق العقارية وعقود الإيجار طويلة المدة المنصوص عليها في المادة الرابعة من هذا القانون وتقوم في سبيل ذلك بما يلي:
- إعداد العقود النموذجية المتعلقة بالتصرفات العقارية
- تحديد القواعد المتعلقة بالمسح والمعاينة وإصدار الخرائط المتعلقة بالوحدات العقارية
- وضع القواعد المتعلقة بتنظيم وحفظ وإتلاف المستندات
- تحديد مناطق المسح أو إعادة المسح والمصادقة على الخرائط المعدة لهما
- وضع القواعد المتعلقة باستخدام الحاسب الآلي في عملية حفظ وتسجيل البيانات
- تحديد الرسوم المستحقة عن الخدمات التي تقدمها الدائرة
- وضع القواعد المتعلقة بتنظيم وحفظ سجل الوسطاء العقاريين
- وضع القواعد المتعلقة بتقديم العقارات
- إنشاء فروع للدائرة حسبما يراه المدير مناسباً
- وضع القواعد المتعلقة ببيع العقار بالمزاد العلني الاختياري والإشراف عليها
الفصل الخامس (السجل العقاري)
المادة (7)
ينشأ في الدائرة سجل عقاري تثبت فيه كافة الحقوق العقارية وما يطرأ عليها من تعديلات ويكون لهذا السجل الحجية المطلقة في مواجهة الكافة، ولا يجوز الطعن في بياناته إلا إذا كانت نتيجة غش أو تزوير.
المادة (8)
مع مراعاة أحكام المادة (7) من هذا القانون تكون المستندات ومحررات السجل العقاري المسجلة إلكترونياً في الحاسب الآلي ذات الحجية في الإثبات للمستندات والمحررات الأصلية.
الفصل السادس (التسجيل)
المادة (9)
يجب أن تسجل في السجل العقاري جميع التصرفات التي من شأنها إنشاء حق عقاري أو نقله أو تغييره أو زواله، وكذلك الأحكام النهائية المثبتة لتلك التصرفات ولا يعتد بهذه التصرفات إلا بتسجيلها في السجل العقاري.
المادة (10)
التعهد بنقل أي حق عقاري يقتصر على التزام المتعهد بالضمان إذا أخل بتعهده، سواء أكان التعويض قد اشترط في التعهد أم لم يشترط.
المادة (11)
يسجل في السجل العقاري إعلام الإرث إذا اشتملت التركة على حقوق عقارية، ولا يعتد بتصرفات أي وارث في أي حق من هذه الحقوق أو يسري أثرها على الغير إلا بتسجيلها في السجل العقاري.
المادة (12)
حسب قانون التسجيل العقاري في دبي لعام 2006 رقم (7)، للدائرة أن تنظر في طلبات التسجيل المقدمة من حائزي أراض غير مسجلة باسمهم بغرض تسوية أوضاعها، وذلك وفقاً لإجراءات يصدر بشأنها من رئيس الدائرة.
الفصل السابع (التغيير أو التصحيح في بيانات السجل العقاري)
المادة (13)
للدائرة أن تصحح الأخطاء المادية البحتة في صحائف السجل العقاري بناء على طلب من ذي مصلحة أو من تلقاء نفسها مع إعلام ذوي الشأن بذلك.
المادة (14)
تقوم الدائرة بالتنسيق مع الجهات المختصة بتحديث البيانات الخاصة بالوحدات العقارية وما عليها من مبان أو غراس أو غير ذلك.
الفصل الثامن (الخرائط)
المادة (15)
يستند في قيد المناطق والوحدات العقارية في السجل العقاري على الخرائط الآتية:
- خارطة الأساس الطبوغرافية
- الخارطة الخاصة بالوحدة العقارية
- خارطة المنطقة العقارية
يكون لكل منطقة عقارية خارطة مستقلة تبين عليها الوحدات العقارية الواقعة بها وأرقامها.
يكون لكل وحدة عقارية خارطة مستقلة تبين موقعها وحدودها وأطوالها ومساحتها ومعالمها وما عليها من منشآت وأرقام الوحدات المجاورة لها.
الفصل التاسع (التجزئة والدمج)
المادة (16)
حسب قانون رقم 7 التسجيل العقاري في دبي لسنة 2006، إذا جزئت الوحدة العقارية المرتفقة بقي حق الارتفاق مستحقاً لكل جزء منها على ألا يزيد ذلك في العبء الواقع على الوحدة العقارية المرتفق بها، غير أنه إذا كان حق الارتفاق لا يفيد في الواقع إلا جزءاً من هذه الأجزاء فلمالك الوحدة العقارية المرتفق بها أن يطلب من الدائرة زوال هذا الحق عن الأجزاء الأخرى.
المادة (17)
إذا جزئت الوحدة العقارية المرتفق بها بقي حق الارتفاق واقعاً على كل جزء من أجزائها غير أنه إذا كان حق الارتفاق لا يستعمل في الواقع إلا على بعض هذه الأجزاء أو لا يمكن أن يستعمل عليها فلمالك كل جزء منها أن يطلب طبقاً لأحكام هذا القانون من الدائرة زوال الحق عن الجزء الذي يملكه.
المادة (18)
تنتهي حقوق الارتفاق إذا أصبحت الوحدة العقارية المرتفق بها والوحدة العقارية المرتفقة في يد مالك واحد.
المادة (19)
إذا جزئت الوحدة العقارية المحملة بحق عيني تبعي إلى وحدتين عقاريتين أو أكثر حملت كل وحدة عقارية جديدة بالحق كاملاً ويجوز الاتفاق بين الملاك الجدد وصاحب الحق العيني التبعي على تجزئته بحيث لا تتحمل كل وحدة عقارية جديدة إلا بجزء منه يحدده الاتفاق.
المادة (20)
إذا أدمجت وحدتان عقاريتان أحداهما محملة بحق عيني تبعي والأخرى غير محملة بهذا الحق، امتد الحق العيني التبعي ليشمل الوحدة العقارية الجديدة بأكملها دون موافقة صاحب الحق على الإدماج.
أما إذا كانت كل من الوحدتين محملة بحق عيني تبعي مستقل فيجب موافقة أصحاب الحقوق على الإدماج.
المادة (21)
حسب قانون تسجيل العقارات في دبي رقم (7) لسنة 2006، يتم تسجيل أي تعديل في الوحدة العقارية بالتجزئة أو الدمج في السجل العقاري.
الفصل العاشر (سندات الملكية)
المادة (22)
حسب قانون التسجيل العقاري 7 في دبي لسنة 2006، تصدر الدائرة من واقع السجل العقاري سندات الملكية المتعلقة بالحقوق العقارية.
المادة (23)
مع عدم الإخلال بما ينص عليه أي قانون آخر، يعد العقار المتعدد الشقق والطوابق وحدة عقارية واحدة وتخصص له صحيفة عقارية في السجل العقاري، ويلحق بها صحائف تكميلية بأسماء ملاك شققه وطوابقه وأجزائه المشتركة.
المادة (24)
- تكون لسندات الملكية الواردة في المادة (22) من هذا القانون الحجية المطلقة في إثبات الحقوق العقارية
- يبين في صحيفة الوحدة العقارية أية شروط أو تعهدات أو قيود ترد على الحقوق العقارية وغيرها من الالتزامات
الفصل الحادي عشر (الأحكام الختامية)
المادة (25)
تطبق الأحكام الواردة في قانون المعاملات المدنية الاتحادي رقم (5) لسنة 1985 وتعديلاته على كل ما لم يرد بشأنه نص في هذا القانون.
المادة (26)
- يقع باطلا أي اتفاق أو تصرف يتم بالمخالفة لأحكام هذا القانون، كما يقع باطلاً أي اتفاق أو تصرف أبرم بقصد التحايل على أحكامه
- ويجوز لكل ذي مصلحة أو الدائرة أو النيابة العامة طلب الحكم ببطلان هذا الاتفاق أو التصرف وتقضي به المحكمة من تلقاء نفسها
المادة (27)
يلغى المرسوم المؤرخ 6 نوفمبر 1977 بشأن القضايا الحقوقية والجزائية المتعلقة بمعاملات التصرف بالأراضي في إمارة دبي.
المادة (28)
يصدر الرئيس اللوائح والقرارات والأوامر والتعليمات اللازمة لتنفيذ أحكام هذا القانون.
نصل الآن إلى نهاية قائمتنا عن قانون التسجيل العقاري في دبي رقم (7) لسنة 2006 لكي تكون على دراية به. يعد قانون دبي للتسجيل العقاري رقم (7) لسنة 2006 إطاراً قانونياً لتسجيل حقوق الملكية ونقل الملكية والرهون العقارية وغيرها من الأمور. لا تنسى تصفح مدونة دوبيزل للعقارات للاطلاع على القانون رقم (13) لسنة 2008 بشأن تنظيم السجل العقاري المبدئي في إمارة دبي.
